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免费pk10计划qq群:東莞地稅納稅指引系列——個人銷售不動產

服务类别:稅務咨詢
服务城市: 東莞公司注冊網
服务说明

pk10计划人工在线计划免费版 www.qmndh.icu 第一部分:稅收政策

                               

個人銷售不動產涉及的稅種一覽表

序號

稅種

計稅依據

對應稅率

備注

1

營業稅

轉讓房地產收入

5%

當免征營業稅時,同時免征城建稅、教育費附加和地方教育附加。

2

城建稅

營業稅稅額

7%,5%

3

教育費附加

營業稅稅額

3%

4

地方教育附加

營業稅稅額

2%

5

個人所得稅

轉讓房地產所得

20%

適用納稅人能提供房屋購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證,或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄等情況

轉讓房地產收入

2%

適用個人(自然人),符合核定條件的。

轉讓房地產所得

適用稅率

適用個人(個體工商戶、個人獨資企業和個人合伙企業),符合核定條件的,按《東莞市地方稅務局關于個人所得稅核定征收的行業所得率及帶征率調整問題的公告》(東莞市地方稅務局公告2014年第2號)執行。

6

印花稅

商品房購銷合同或產權轉移書據所載金額

0.05%

適用個人銷售除住房外的不動產,個人銷售住房暫免征印花稅。

7

土地增值稅

轉讓房地產收入所得

 據實清算

能提供完整、準確的財產原值憑證的可按稅法有關規定征收土地增值稅。

不低于5%

個人核定征收稅率。(從2014年9月1日起執行)

 

  注:城建稅稅率為:市區(包括莞城、東城、南城、萬江、松山湖、東莞生態園)7%,其余各鎮5%。

     

  詳細規定如下:

一、個人銷售住房

1、營業稅:

(1)不足5年的住房對外銷售,按轉讓價格全額計征營業稅。

(2)超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售,按差額計征營業稅。

(3)超過5年(含5年)的普通住房對外銷售,免征營業稅。

普通住房的標準:

(1)單層建筑套內建筑面積120平方米以下(含)或建筑面積144平方米以下(含);

(2)容積率在1.0以上(含),容積率=整棟總建筑面積/土地面積;

(3)2014 年9 月1 日起至2015年8月31日止(以商品房買賣合同簽訂時間為準),住房交易單價符合東建房〔2014〕50 號文規定的標準,單價=轉讓價格/單層建筑面積。具體標準如下:

  根據各鎮街(園區)普通住房平均交易價格情況,按照單套住房建筑面積計算,我市享受優惠政策的普通住房實際成交價格按鎮街(園區)劃分為三類標準:

一類標準:長安、虎門、南城、松山湖、莞城、東城、鳳崗、厚街、寮步、塘廈、萬江、樟木頭、黃江,實際成交價格低于 10115 元/平方米(含本數) ;

二類標準:石龍、沙田、常平、石排、大朗、大嶺山、謝崗、道滘、石碣、高埗、清溪、麻涌、茶山、東坑,實際成交價格低于 7753 元/平方米(含本數) ;

三類標準:中堂、企石、望牛墩、橫瀝、洪梅、橋頭,實際成交價格低于 6386元/平方米(含本數) 。

     注意:

        轉讓價格由納稅人存量房(住宅、車位)交易自行申報的申報價格和地稅部門通過與存量房交易計稅價格評估系統自動生成的評估結果兩者按孰高原則確定。屬于拍賣的按拍賣成交確認書上注明的價格確定。

“按差額計征”是指以轉讓價格減去購買價格的差額為計稅金額,購買價格指購房發票價格,不包括其他相關稅費。而且必須憑發票或法院文書進行抵減。法院文書是指:法院判決書、裁定書、調解書,以及可由人民法院執行的仲裁裁決書、公證債權文書。

      

2.個人所得稅:

(1)個人轉讓自用達5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅?!凹彝ノㄒ簧鈑梅俊筆侵岡諭皇?、自治區、直轄市范圍內納稅人(包括配偶)僅擁有一套住房。

(2)凡納稅人能提供房屋購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證,或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄的,均應按照核實征收方式計征個人所得稅。即:個人所得稅=(轉讓價格-財產原值-合理費用)×20%。財產原值是指購置或建筑該房產(含土地出讓、轉讓金)的價值,必須憑合法票據(發票、財政票據)或購房合同減除;合理費用是指本次繳納的營業稅、土地增值稅、印花稅等稅費、購置時支付的契稅和辦證費、住房裝修費用(按比例扣除)、住房貸款利息、手續費(中介費)、公證費等,合理費用必須憑合法票據(發票、稅票或財政票據)減除。裝修費發票不僅要求發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人相一致,且發票上必須列明的裝修房號的詳細地址,經稅務機關審核后,才可按規定比例扣除。

(3)納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證,且稅務部門征稅系統中沒有上次交易價格記錄的,均應按全額帶征個人所得稅。即:個人所得稅=轉讓價格×帶征率(目前為2%)。

個體工商戶:凡納稅人能提供房產購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證,或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄的,轉讓財產收入納入個體工商戶收入總額,扣除成本、費用后計算應納稅所得額,按照個體工商戶的生產、經營所得品目計算應納個人所得稅;符合核定條件的,其計算辦法及行業所得率適用按《東莞市地方稅務局關于個人所得稅核定征收的行業所得率及帶征率調整問題的公告》(東莞市地方稅務局公告2014年第2號)執行。

(4)個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

3.個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

4.個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

二、個人銷售其他房產(除住房外的廠房、商鋪、寫字樓等)

1.營業稅

個人將購置的房產對外銷售,以全部收入減去不動產的購置原價的余額為營業額。

2.個人所得稅

(1)自然人:

A、凡納稅人能提供房產購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證,或稅務部門征收系統中有上次交易價格記錄的,均應按照核實征收方式計征個人所得稅。即:個人所得稅=(轉讓價格-財產原值-合理費用)×20%。財產原值是指購置或建筑該房產(含土地出讓、轉讓金)的價值,必須憑合法票據(發票、財政票據)或購房合同減除;合理費用是指本次繳納的營業稅、土地增值稅、印花稅等稅費、購置時支付的契稅和辦證費、房屋裝修費用(參照住房裝修費,按比例扣除)、房屋貸款利息、手續費(中介費)、公證費、評估費、住宅專項維修資金等,合理費用必須憑合法票據(發票、稅票或財政票據)減除。

B、納稅人不能提供房產購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證,且稅務部門征收系統中沒有上次交易價格記錄的,均應按全額帶征個人所得稅。即:個人所得稅=轉讓價格×帶征率(目前為2%)。

C、個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

(2)個體工商戶:凡納稅人能提供房產購買合同、發票、契稅稅票或建造成本、費用支出的有效憑證,或稅務部門征稅系統中有上次交易價格記錄的,轉讓財產收入納入個體工商戶收入總額,扣除成本、費用后計算應納稅所得額,按照個體工商戶的生產、經營所得品目計算應納個人所得稅;符合核定條件的,其計算辦法及行業所得率適用按《東莞市地方稅務局關于個人所得稅核定征收的行業所得率及帶征率調整問題的公告》(東莞市地方稅務局公告2014年第2號)執行。

3.土地增值稅

個人轉讓舊房或建筑物,凡能提供購房發票的,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目,轉讓價格低于扣除項目的,不征土地增值稅。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。

個人轉讓自建建筑物的,能夠提供發票,當自建原值大于等于轉讓價格時,不征收土地增值稅。不能提供購房(自建)發票的,可按不低于5%的核定征收率,核定征收土地增值稅。

4.印花稅

房產銷售合同雙方都按合同所載金額按“產權轉移書據”萬分之五貼花。

三.個人無償贈與不動產及受贈后再轉讓的相關規定

1.個人無償贈與不動產的分類

(1)一般贈與:是指離婚財產分割;房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(2)其他贈與:是指除一般贈與以外的行為。

2.個人無償贈與不動產相關稅收政策

(1)營業稅。個人一般贈與不動產不征收營業稅;個人其他贈與不動產按照視同銷售的原則征收營業稅,計稅銷售價格按評估系統確定的的評估價格確定。

(2)個人所得稅。個人一般贈與不動產不征收個人所得稅;個人通過其他贈與方式將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得,按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅,稅率為20%。

(3)土地增值稅。個人無償贈與住房、個人一般贈與不動產(非住房)免征土地增值稅;個人其他贈與不動產(非住房)應按規定征收土地增值稅。

(4)印花稅。個人無償贈與住房免征印花稅;個人無償贈與不動產(非住房)應按規定征收印花稅。

3.個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的不動產對外銷售

(1)營業稅:

住房:個人將取得住房時間不足5年的住房對外銷售,按全額計征營業稅;個人將取得住房時間超過5年(含5年)的普通住房對外銷售,免征營業稅;個人將取得住房時間超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售,按差額計征營業稅,其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割前的購房原價確定。

非住房:個人將受贈的不動產(非住房)對外銷售,按銷售收入全額征收營業稅。

(2)個人所得稅:

住房:個人將通過贈與方式(包括一般贈與和其他贈與)取得的住房對外銷售繳納個人所得稅時,不符合“自用達五年以上,并且是家庭唯一生活用房”條件的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅。  其中個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入在計算個人所得稅時,其對應的財產原值,為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。

非住房:個人將受贈的不動產(非住房)對外銷售,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅。其中個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入在計算個人所得稅時,其對應的財產原值,為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。

(3)個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。個人銷售除住房外的其他不動產按規定繳納土地增值稅。

注意事項:

1.“個人”的類型包括:國內個人、外籍個人(含港澳臺)、個體工商戶(國內)、個體工商戶(涉外)。

2.個人購房是否足5年的購買住房和轉讓住房時間的確定:

a.個人購房日期的確定:

(1)個人購買住房以取得的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間,房地產權證與契稅完稅證明上注明的時間不一致時,按照孰先的原則處理。房地產權證上注明的時間是指:房地產權證核準登記日期;契稅完稅證明上注明的時間是指:契稅完稅證填發時間。

(2)個人將通過一般贈與方式取得的住房對外銷售時,計算營業稅的購房時間按發生贈與行為前的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定,計算個人所得稅的購房時間按發生贈與行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定(離婚析產房屋及雙方共同擁有房屋,其后一方將房屋一半所有權贈送給另一方的除外,離婚析產的購房時間按發生贈與行為前的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定,雙方共同擁有房屋,其后一方將房屋一半所有權贈送給另一方的按最后轉讓方自共同擁有房屋時起到轉讓住房滿5年即可)。個人將通過其他贈與方式取得的住房對外銷售時,計算營業稅及個人所得稅的購房時間按發生贈與行為后新的房地產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

(3)被拆遷戶銷售取得的拆遷補償住房時,其購買時間以該住房取得的房屋產權證或契稅完稅證明注明的時間為準。

(4)個人按照國家房改政策購買的公有住房,以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間,依照孰先原則確定。

(5)對自建住房,可按房屋檔案記載的竣工驗收時間為準。

 

b.個人轉讓房屋日期的確定:

以本次銷售發票上注明的時間為準(以分局受理時間為準)。

第二部分辦稅流程

一、個人銷售住房

(一)納稅人辦理存量房轉讓交易完稅流程須提供的資料:

1、納稅人申請時應填寫《東莞市個體工商戶、個人住房轉讓涉稅信息申報表》;

2、《房地產買賣合同》原件及復印件;

3、買賣雙方個人身份證(個體工商戶提供稅務登記證副本)復印件;

4、戶口本復印件,若家庭情況為已婚的,且配偶不在同一戶口本記載的,應同時提供結婚證復印件。(大陸居民聲明家庭唯一生活用房的必須報送,外籍居民(包括港澳臺居民)無需報送)。

5、《房地產權證》原件及復印件

(未辦證的要出具購房合同、土地證或購地合同等證明產權所屬的資料原件和復印件);

6、上一手轉讓契稅完稅證明原件及復印件;

7、拍賣行的拍賣成交書(由拍賣行拍賣的住房需提供)原件及復印件;

8、購房發票原件及復印件;

9、國土、房管部門收取的辦證費、土地出讓金票據原件及復印件;

10、購房合同、房款收據原件及復印件(房改房提供);

11、委托書、受托人身份證原件以及復印件(納稅人委托他人辦理時)。

上述1、2、3、4、項為必須提供的資料。原件審核后退回,復印件須簽署“與原件相符”字樣并由本人簽名確認。。需要報送的有關證件和資料全部需用A4紙復??;第二代居民身份證應同時復印正、反兩面。

(2)辦理程序

第一步

納稅人備齊資料,提出申請

第二步

稅務機關審核資料,對符合減免稅條件的按規定程序辦理審批

第三步

納稅人繳納稅費

第四步

稅務機關開具《廣東省地方稅收通用發票(電子)》和辦證證明

二、個人向他人無償贈與房產

(一) 納稅人辦理存量房贈與完稅流程須提供的資料:

1、《個人無償贈與不動產登記表》原件和復印件;

2、贈與雙方當事人身份證復印件(贈與方已死亡的提供死亡證明);

3、《房地產權證》原件和復印件(未辦證的要出具購房合同、土地證或購地合同等證明產權所屬的資料原件和復印件);


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